Checklist pour la visite et l’achat d’un bien immobilier

Les points à vérifier lors d’une visite et avant l’achat d’un bien immobilier sont essentiels. De la première prise de contact jusqu’à la négociation en passant par la visite, de nombreux points sont importants pour éviter une mauvaise affaire et surtout trouver la bonne affaire rentable. Dans cet article, vous trouverez une checklist avec une petite centaine de points à vérifier qui sont évidents mais que souvent nous oublions. Alors suivez le guide !

 

15 points à vérifier lors de la visite

  1. Quelle est la date de construction du bien ?
    Avant/après 1979 ?

  2. Le bien est-il équipé d’un système d’alarme ?

  3. Le bien est-il lumineux ?
    C’est important pour le bien être de vos locataires. Notamment dans la pièce à vivre.

  4. Quelle est l’isolation phonique et thermique ? Peut-on redistribuer facilement le bien ?

  5. Peut-on diviser facilement le bien ?
    Evacuation au centre de la pièce par exemple ?

  6. Des travaux récents ont-ils été faits avec des « cache-misères » ?
    Lambris, etc…

  7. Y-a-t-il de la place perdue par rapport à la surface du bien ?
    Couloirs, dégagements, etc… Pouvez-vous revoir les espaces ? Ne pas oublier que vous achetez des m2.

  8. S’il y a eu des travaux, vous devez demander les assurances décennales des artisans.
    Lors de la promesse de vente.

  9. S’il y a eu des travaux extérieurs modifiant l’apparence du bien, vérifier que tout est officiel auprès de la Mairie.

  10. Litiges en cours ?

  11. Comment est exposé le bien ?

  12. Le bien est-il loué ?

  13. Si le bien est loué, récupérer le nom du locataire et ses coordonnées.

  14. Si le bien est loué, quelle est la nature  du bail et quand se termine-t-il ?
    Bail nu, meublé, commercial

  15. Auriez-vous pu à un moment dans votre vie, apprécier vivre dans un tel bien ?
    C’est important de se projeter. Si non, pourquoi un locataire se sentirait-il bien lui aussi ?

 

14 points clés pièce par pièce

  1. Quelle est la dimension de chaque pièce ?
    Surface et longueurs. Une chambre doit faire au moins 9m2.

  2. Quel est l’état du sol ?
    Béton, bois, lino, parquet, carrelage, etc…

  3. La planéité du sol est-elle normale ?

  4. Quel est l’état des murs dans chaque pièce ?
    Insonorisation.

  5. Quel est l’état du plafond dans chaque pièce ?

  6. La hauteur sous plafond est-elle suffisante ?

  7. Quel est l’état de l’huisserie pour chaque pièce ?
    Simple vitrage, double vitrage, triple vitrage … Bois, PVC, Alu ?
    Si plus de 10 ans ou projet haut de gamme, il faut les changer.

  8. Quel est l’état de la porte d’entrée ?
    Vérifier le type de serrure (3 points et plus ?). Porte blindée ?

  9. Vérifiez l’état général des fenêtres : sont-elles bien étanches à l’air et à l’eau ?
    Traces d’écoulement d’eau sur l’ouvrant ou le dormant. Condensation sur la vitre. Excès d’humidité si mauvaise ventilation. Vérifier l’état des joints des fenêtres.

  10. Les fenêtres ont-elles des mortaises pour l’aération ?

  11. Y-a-t-il des volets aux fenêtres des chambres ?
    Si oui volets manuels, volets roulants, persiennes ?

  12. Existe-t-il des garde-corps si moins d’un mètre (fenêtres, balcons, terrasses) ? Et s’il y en a font-il bien un mètre à partir du sol ?

  13. Les menuiseries sont-elles fonctionnelles ?
    Fenêtres, volets, portes, etc… Il ne faut pas hésiter à tester au moins lors de la contre visite si le bien vous intéresse.

  14. VMC dans certaines pièces ? Ou une aération/ventilation naturelle qui fonctionne ?
    Salle de bain, cuisine, WC, etc… Attention aux traces d’humidité.
    Si VMC, simple flux ou double flux ?

 

19 points importants sur les réseaux

électricité

Electricité

  1. Y-a-t-il un compteur électrique individuel ?
    30 mA, mise à la terre. Pour la revente à la découpe par la suite par exemple.

  2. Le tableau électrique est-il en bon état ?

  3. Les prises électriques et interrupteurs sont-ils en bon état. Présence visuelle de la terre sur les prises ?

  4. Les prises électriques sont-elles en nombre suffisant ?
    La norme préconise 6 prises pour la cuisine, 3 pour les chambres et enfin 5 pour le séjour.

  5. Existe-t-il une alimentation électrique au plafond pour la lumière ? Au mur ?

  6. Existent-ils des anomalies signalées sur le diagnostic électrique ?
    Mise à la terre, emplacement du tableau, etc…

 

Eau et assainissement

  1. Y-a-t-il un compteur d’eau individuel ?
    Pas obligatoire mais une vanne est nécessaire par appartement dans un IDR, notamment pour un changement de chauffe eau par exemple.

  2. Quel est l’âge et l’état de la plomberie ?
    Plus de 50 ans = révision à prévoir

  3. Quel est le type de production d’eau chaude ?
    Collectif ou individuel ?

  4. Si individuel, y-a-t-il un ballon d’eau chaude ?
    Si oui, âge, volume

  5. Tout à l’égout, assainissement ?
    Important de vérifier car l’agent immobilier peut ne pas le dire. Et au changement de propriétaire, la mairie peut exiger une mise aux normes.

  6. Y-a-t-il une arrivée et évacuation d’eau pour le lave-linge et lave vaisselle ?
    Emplacement et optimisation d’espace.

 

Chauffage et les radiateurs

  1. Le logement dispose-t-il d’un chauffage collectif ou individuel ?
    Avec un chauffage collectif, c’est la copropriété qui gère. Avec un chauffage individuel, c’est vous qui êtes maître.

  2. Si chauffage individuel, quel est-il ? Electrique, au gaz, solaire, à eau chaude, au fuel, pompe à chaleur, poêle ou insert.

  3. Le système de chauffage est-il en bon état ?

  4. Si radiateurs, s’agit-il : de convecteurs, panneaux rayonnants, radiateurs à eau chaude, radiateurs à inertie ?

  5. Si présence d’une chaudière, quelle est son âge ?
    Date de dernière révision ?

  6. Quelle est la note du DPE ?
    De A à G.

  7. Présence de radiateurs dans chaque pièce ou chauffage au sol ?

 

9 points à vérifier pour un immeuble de rapport

immeuble de rapport

  1. Quel est l’âge de la toiture, du dernier remaniement ou nettoyage, l’état de la cheminée s’il y en a une et des chéneaux ?
    En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  2. Quel est l’état de la charpente ?
    En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  3. Quel est l’état des murs/façades ?
    Si traces blanches, il peut y avoir des fuites de gouttières ou chéneaux. Fissures ? Peintures ? La mairie peut imposer de repeindre la façade.

  4. Y-a-t-il des mérules, champignons ou termites ?
    Vérifier les caves. En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  5. Humidité apparente ?

  6. Etat des fondations ?

  7. Quel est l’état des parties communes ?
    Porte d’entrée, escalier, fenêtres, interphones.

  8. L’immeuble est-il divisé légalement ?
    S’il y a plusieurs lots sur le relevé de propriété c’est le cas.
    S’il y a eu une division sauvage, il n’y a qu’un seul lot. Si cela date de moins de 10 ans, la mairie peut encore vous attaquer (ajout parking, respect PLU, remettre en l’état, pénalité journalière, etc…). Si cela date de plus de 10 ans, il n’y a plus de problème. Il est à noter que mettre des décompteurs est interdit. Vous n’avez pas le droit de revendre de l’électricité. Il faudra mettre un forfait de charges dans ce cas.
    Pour vérifier la légalité d’un IDR divisé, vous pouvez regarder le nombre de compteurs (si c’est égale au nombre de lots, pas de problèmes), si les locataires payent tous une taxe d’habitation (demander une photocopie et si oui c’est ok mais il faudra revendre sous un seul lot) et obtenir un relevé de propriété auprès des impôts ou obtenir une matrice cadastrale qui est un document gratuit (si un seul lot, vous achetez une maison et non un immeuble).

  9. Y-a-t-il un compteur électrique pour les parties communes ?

 

8 points clés sur la copropriété

coproprieté

  1. Est-ce un syndic bénévole ou professionnel ?

  2. Demander les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
    Vérifier si de gros travaux sont prévus ou ont été faits.

  3. Demander les derniers appels de charges.
    Vérifier la part récupérable pour le propriétaire.

  4. Demander le carnet d’entretien de l’immeuble et l’ensemble des diagnostics.

  5. Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location courte durée.

  6. Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée.
    C’est tout à fait possible, toutefois cette interdiction doit être justifiée par la destination de l’immeuble. C’est par exemple le cas d’un immeuble « exclusivement bourgeois » constitué de grands appartements à usage d’habitation où les chambres de service ne pourront pas être louées en meublé à des personnes extérieures.
    (En copropriété, la loi de 1965 pose un principe simple : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.)
    Source

  7. Quand ont été réalisés les derniers gros travaux de la copropriété ?
    Ravalement, changement des canalisations, chaudière commune, étanchéité toit, etc…

  8. Pour certains travaux réalisés dans le bien, la copropriété a-t-elle donnée sont autorisation ?
    Cela peut être le cas pour l’ajout d’un bloc extérieur de climatisation, etc…

 

5 points importants sur les petits plus

le petit plus

  1. Y-a-t-il une cave ?
    Vérifier la structure, l’humidité.

  2. Y-a-t-il un garage ?
    Peut-être intéressant pour louer plus cher ou pour le revendre à part.

  3. Y-a-t-il un parking extérieur ?

  4. Y-a-t-il un digicode/interphone et fonctionne-t-il ?

  5. Y-a-t-il un grenier ou un local à vélo ?

 

6 points à vérifier sur l’environnement du bien

  1. Vérifier par vous-même la proximité des transports en commun, parking et la distance des principaux centres d’activité.
    Ecoles, commerces, gare, aéroport. Ne pas hésitez à vous chronométrer pour les distances.

  2. Faire un tour au commissariat / commerçant pour savoir ce qui se passe dans le quartier / immeuble et surtout voir le type de population présente.

  3. Venez à différentes heures de la journée pour voir si tout est normal.
    Matin entre 5h et 8h, soirée et week-end.

  4. Y-a-t-il des nuisances autour du bien ?

  5. Le quartier est-il classé ?

  6. Essayer de parler à quelques occupants de l’immeuble ou voisins !

 

7 points clés pour le cashflow

cashflow

  1. Quels sont les loyers hors charges sur l’année dernière ?
    Vérifier la rentabilité actuelle.

  2. Demander les 3 derniers décomptes de charges.
    Vérifier le montant payé et la part récupérable

  3. Quel est le montant des autres charges pour le locataire ?
    Chauffage, etc…

  4. Demander la copie de la taxe foncière.
    Vérifier le montant.

  5. Quel est le prix d’achat au mètre carré sur la ville et dans le quartier ?

  6. Quel est le loyer actuel si loué ?
    Si oui, demander les quittances de loyer des locataires en place sinon demander une estimation. Regarder le positionnement par rapport aux biens similaires.

  7. Demander le bilan de la SCI ou la déclaration LMNP ou les revenus fonciers.

 

7 points importants pour la négociation du bien

négociation

  1. Depuis combien de temps êtes-vous propriétaire ? Date d’achat du bien ?
    Si l’achat est récent, le propriétaire a probablement encore un gros prêt en cours donc probablement peu de négociation possible.

  2. Depuis combien de temps le bien est-il à vendre ?

  3. Pourquoi le bien est-il en vente ? Situation du vendeur ?
    Divorce, succession, etc… Il faut connaître les raisons.

  4. Combien de propriétaires êtes-vous ?
    Savoir qui est le décisionnaire.

  5. Le prix est-il négociable ?
    Plutôt une question pour l’agent immobilier.

  6. Combien d’offres avez-vous reçues et à quel prix ?
    Connaître l’intérêt du marché.

  7. Pourquoi vendre maintenant alors que vous venez de faire des travaux ou que le marché est croissant ou que etc…

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