Checklist pour la visite et l’achat d’un bien immobilier

De la première prise de contact avec l’agent immobilier ou le propriétaire jusqu’à la signature de l’acte authentique, de nombreux points à vérifier sont essentiels pour éviter une mauvaise affaire et surtout trouver un investissement rentable. C’est notamment le cas lors de la visite/contre-visite qui est une étape clé.
Dans cet article, vous trouverez une checklist d’une centaine de points à vérifier qui sont évidents pour certains et moins pour d’autres. Peu importe que ce soit pour une maison, un appartement, un immeuble de rapport, il ne faut rien laisser au hasard donc suivez le guide !

Et n’oubliez pas de lire l’article sur la liste des accessoires et outils utile lors d’une visite.

 

17 points généraux à vérifier sur le bien pour commencer

  1. Quelle est la date de construction du bien ?
    Avant/après 1979 ?

  2. Quelle est l’exposition du bien ?

  3. Le bien est-il lumineux ?
    C’est important pour le bien être de vos locataires. Notamment dans la pièce à vivre.

  4. Existe-t-il un vis-à-vis ?

  5. Quelle est la surface en m2 ?
    Loi Carrez et surface au sol.

  6. Y-a-t-il de la place perdue par rapport à la surface du bien ?
    Couloirs, dégagements, etc… Ne pas oublier que vous achetez des m2.

  7. Peut-on redistribuer ou diviser facilement le bien ?
    Pièces en enfilade ou en étoile, appartement traversant ou en angle. Evacuation au centre de la pièce par exemple ?
    Vérifier les murs porteurs.


  8. Des travaux récents ont-ils été faits avec des « cache-misères » ?
    Lambris, etc…

  9. S’il y a eu des travaux, vous devez demander les assurances décennales des artisans.

  10. S’il y a eu des travaux extérieurs modifiant l’apparence du bien, vérifier que tout est officiel auprès de la Mairie.

  11. Le bien est-il loué ?

  12. Si le bien est loué, récupérer dès que possible le nom du locataire et ses coordonnées à moins que vous puissiez discuter avec lui lors de la visite.
    Un locataire s’exprimera facilement sur les défauts d’un logement.

  13. Si le bien est loué, quelle est la nature  du bail et quand se termine-t-il ?
    Bail nu, meublé, commercial

  14. Présence d’un balcon ou une terrasse ?

  15. Litiges en cours ?

  16. Entendez-vous des bruits extérieurs dans le bien ?
    Ecoulement de l’eau, bruits de pas sur le palier, circulation dans la rue, bruits de 4 voies/autoroute, usine à proximité, avions, trains, etc…

  17. Auriez-vous pu à un moment dans votre vie, apprécier vivre dans un tel bien ?
    C’est important de se projeter. Si non, pourquoi un locataire se sentirait-il bien lui aussi ?

 

19 points clés pièce par pièce

  1. Quelle est la surface de chaque pièce ?
    Surface, longueurs, hauteurs. Une chambre doit faire au moins 9m2.

  2. Quelle est la structure et l’état du sol ?
    Béton, bois, lino, parquet, carrelage, etc…

  3. La planéité du sol est-elle normale ?

  4. Quel est l’état des murs dans chaque pièce ?
    Revêtement, Insonorisation

  5. Quel est l’état du plafond dans chaque pièce ?

  6. La hauteur sous plafond est-elle suffisante ?

  7. Vérifier les menuiseries pour chaque pièce ?
    Simple vitrage, double vitrage, triple vitrage … Bois, PVC, Alu ? Oscillo-battantes ?
    Si plus de 10 ans ou projet haut de gamme, il faut les changer.

  8. Les menuiseries sont-elles bien étanches à l’air et à l’eau ?
    Traces d’écoulement d’eau sur l’ouvrant ou le dormant. Condensation sur la vitre. Excès d’humidité si mauvaise ventilation. Vérifier l’état des joints des fenêtres.

  9. Les fenêtres ont-elles des mortaises pour l’aération ?

  10. Y-a-t-il des volets aux fenêtres des chambres ?
    Si oui volets manuels, volets roulants, persiennes ?

  11. Existe-t-il des garde-corps si moins d’un mètre (fenêtres, balcons, terrasses) ? Et s’il y en a, font-il bien un mètre à partir du sol ?

  12. Les menuiseries sont-elles fonctionnelles ?
    Fenêtres, volets, portes, etc… Il ne faut pas hésiter à tester au moins lors de la contre visite si le bien vous intéresse. On peut avoir des surprises.

  13. Quel est l’état de la porte d’entrée ?
    Vérifier le type de serrure (3 points et plus ?). Porte blindée ?

  14. La salle de bains dispose-t-elle d’une fenêtre ?

  15. Le bien est-il équipé d’un système d’alarme ?

  16. VMC dans certaines pièces ? Ou une aération/ventilation naturelle qui fonctionne ?
    Salle de bain, cuisine, WC, etc… Attention aux traces d’humidité.
    Si VMC, simple flux ou double flux ?
    Les bouches d’extraction d’air sont-elles en bonne état ?


  17. Les WC sont-ils séparés ?

  18. Présence de rangements suffisants dans chaque pièce ? (placards, dressing)

  19. Présence de plomb ou d’amiante ?
    Voir sur le diagnostic même si vous pouvez en parler déjà lors de la visite.

 

22 points importants sur les réseaux

électricité

Electricité

  1. Y-a-t-il un compteur électrique individuel ?
    Pour la revente à la découpe par la suite par exemple.
    30 mA, mise à la terre.

  2. Le tableau électrique est-il en bon état ?

  3. Les prises électriques et interrupteurs sont-ils en bon état. Présence visuelle de la terre sur les prises ?

  4. Les prises électriques sont-elles en nombre suffisant ?
    La norme préconise au minimum 6 prises pour la cuisine, 3 pour les chambres  et enfin 5 pour le séjour.

  5. Les branchements électriques pour l’électroménager sont-ils suffisamment nombreux ?
    Hotte, micro-onde, plaque électrique, four, lave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge, etc…

  6. Existe-t-il une alimentation électrique au plafond pour la lumière dans chaque pièce ? Au mur ?

  7. Existent-ils des anomalies signalées sur le diagnostic électrique ?
    Mise à la terre, emplacement du tableau, etc…

 

Eau et assainissement

  1. Y-a-t-il un compteur d’eau individuel ?
    Pas obligatoire mais une vanne est nécessaire par appartement dans un IDR, notamment pour un changement de chauffe eau par exemple.

  2. Quel est l’âge et l’état de la plomberie ?
    Plus de 50 ans = révision à prévoir

  3. Quel est le système de production d’eau chaude ?
    Collectif ou individuel ?

  4. Si individuel, y-a-t-il un ballon d’eau chaude ?
    Electrique, solaire, gaz. Quel âge et quel volume

  5. Tout à l’égout, assainissement ?
    Important de vérifier car l’agent immobilier peut ne pas le dire. Et au changement de propriétaire, la mairie peut exiger une mise aux normes.

  6. Quel est l’état des pièces d’eau et les équipements ?
    Eviers, robinets, baignoire, douche, lavabos

  7. Y-a-t-il une arrivée et évacuation d’eau pour le lave-linge et lave-vaisselle ?
    Emplacement et optimisation d’espace.

 

Chauffage et les radiateurs

  1. Le logement dispose-t-il d’un chauffage collectif ou individuel ?
    Avec un chauffage collectif, c’est la copropriété qui gère. Avec un chauffage individuel, c’est vous qui êtes maître.

  2. Si chauffage individuel, quel est-il ? Electrique, au gaz, solaire, à eau chaude, au fuel, pompe à chaleur, au sol, poêle ou insert.

  3. Le système de chauffage est-il en bon état ?

  4. Si radiateurs, s’agit-il : de convecteurs, panneaux rayonnants, radiateurs à eau chaude, radiateurs à inertie ?

  5. Si présence d’une chaudière, quelle est son âge ?
    Date de dernière révision ?

  6. Quelle est la note du DPE (diagnostic performance énergétique) ?
    De A à G. Ou non renseigné dans certains cas.

  7. Présence de radiateurs dans chaque pièce ou chauffage au sol ?

 

Internet

  1. La fibre est-elle présente ?

 

 

11 points à vérifier pour un immeuble de rapport

immeuble de rapport

  1. Quel est l’âge de la toiture, du dernier remaniement ou nettoyage, l’état de la cheminée s’il y en a une et des chéneaux ?
    En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  2. Quel est l’état de la charpente ?
    En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  3. Quel est l’état des murs extérieurs/façades ?
    Si traces blanches, il peut y avoir des fuites de gouttières ou chéneaux. Fissures ? Peintures ? La mairie peut imposer de repeindre la façade.
    L’enduit ou le crépi est-il abîmé ? Des fissures sont-elles visibles ? Faut-il prévoir un ravalement ?


  4. Y-a-t-il des mérules, champignons ou termites ?
    Vérifier les caves. En cas de doute, faites venir un spécialiste.

  5. Humidité apparente ?

  6. Etat des fondations ?

  7. Quel est l’état des parties communes ?
    Porte d’entrée, escalier, fenêtres, interphones, boites aux lettres, sols, murs, etc…

  8. Quel est l’état de la porte d’entrée de l’immeuble ?
    Présence d’un digicode, interphone, badge magnétique, entrée libre, etc…

  9. L’immeuble est-il divisé légalement ?
    S’il y a plusieurs lots sur le relevé de propriété c’est le cas.
    S’il y a eu une division sauvage, il n’y a qu’un seul lot. Si cela date de moins de 10 ans, la mairie peut encore vous attaquer (ajout parking, respect PLU, remettre en l’état, pénalité journalière, etc…). Si cela date de plus de 10 ans, il n’y a plus de problème. Il est à noter que mettre des décompteurs est interdit. Vous n’avez pas le droit de revendre de l’électricité. Il faudra mettre un forfait de charges dans ce cas.
    Pour vérifier la légalité d’un IDR divisé, vous pouvez regarder le nombre de compteurs (si c’est égale au nombre de lots, pas de problèmes), si les locataires payent tous une taxe d’habitation (demander une photocopie et si oui c’est ok mais il faudra revendre sous un seul lot) et obtenir un relevé de propriété auprès des impôts ou obtenir une matrice cadastrale qui est un document gratuit (si un seul lot, vous achetez une maison et non un immeuble).

  10. Y-a-t-il un compteur électrique pour les parties communes ?

  11. Présence d’un local poubelle ?
    Poubelle dans la cour ou local dédié ? Accessibilité ?

 

11 points clés sur la copropriété

coproprieté

  1. Est-ce un syndic bénévole ou professionnel ?

  2. Nombre de copropriétaires ?

  3. Demander les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
    Vérifier si de gros travaux sont prévus ou ont été faits.

  4. Demander les derniers appels de charges.
    Vérifier la part récupérable pour le propriétaire.

  5. Demander le carnet d’entretien de l’immeuble et l’ensemble des diagnostics.

  6. Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location courte durée ou la colocation ou d’autres choses.

  7. Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée.
    C’est tout à fait possible, toutefois cette interdiction doit être justifiée par la destination de l’immeuble. C’est par exemple le cas d’un immeuble « exclusivement bourgeois » constitué de grands appartements à usage d’habitation où les chambres de service ne pourront pas être louées en meublé à des personnes extérieures.
    (En copropriété, la loi de 1965 pose un principe simple : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.)
    Source

  8. Quand ont été réalisés les derniers gros travaux de la copropriété ?
    Ravalement, changement des canalisations, chaudière commune, étanchéité toit, etc…

  9. Pour certains travaux réalisés dans le bien, la copropriété a-t-elle donné son autorisation ?
    Cela peut être le cas pour l’ajout d’un bloc extérieur de climatisation, etc…

  10. Y-a-t-il un gardien ou un concierge ?
    D’un côté c’est bien mais de l’autre cela coute cher aussi dans les charges.

  11. Entretien des escaliers s’il existe un ascenseur ?
    Utiliser les deux lors de la visite.
    Importance de l’étage pour votre appartement ?

 

6 points importants sur les petits plus

le petit plus

  1. Y-a-t-il une cave ?
    Vérifier la structure, l’humidité.

  2. Y-a-t-il un garage ?
    Peut-être intéressant pour louer plus cher ou pour le revendre à part.

  3. Y-a-t-il un parking extérieur ?
    Commun ou privatif ?

  4. Y-a-t-il un digicode/interphone et fonctionne-t-il ?

  5. Y-a-t-il un grenier ou un local à vélo ?

  6. Y-a-t-il des parcs et des espaces verts dans les environs ?

 

7 points à vérifier sur l’environnement du bien

  1. Vérifier par vous-même la proximité des transports en commun, parking et la distance des principaux centres d’activité.
    Ecoles, commerces (supermarché, pharmacie, boulangerie), gare, bus, borne vélo libre-service, aéroport. Ne pas hésitez à vous chronométrer pour les distances.

  2. Faire un tour au commissariat / commerçant pour savoir ce qui se passe dans le quartier / immeuble et surtout voir le type de population présente.

  3. Venez à différentes heures de la journée pour voir si tout est normal.
    Matin entre 5h et 8h, soirée et week-end.

  4. Y-a-t-il des nuisances sonores autour du bien ?
    Rue calme ou très passante par exemple. Entreprise, etc…

  5. Le quartier est-il classé ?

  6. Essayer de parler à quelques occupants de l’immeuble ou voisins !

  7. Est-il prévu des projets dans le quartier ?
    Solliciter l’urbanisme auprès de la mairie.

 

7 points clés pour le cashflow

cashflow

  1. Quels sont les loyers hors charges sur l’année dernière ?
    Vérifier la rentabilité actuelle.

  2. Demander les 3 derniers décomptes de charges.
    Vérifier le montant payé et la part récupérable

  3. Quel est le montant des autres charges pour le locataire ?
    Chauffage, etc…

  4. Demander la copie de la taxe foncière.
    Vérifier le montant, la part pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

  5. Quel est le prix d’achat au mètre carré sur la ville et dans le quartier ?

  6. Quel est le loyer actuel si loué ?
    Si oui, demander les quittances de loyer des locataires en place sinon demander une estimation. Regarder le positionnement par rapport aux biens similaires.

  7. Demander le bilan de la SCI ou la déclaration LMNP ou les revenus fonciers.

  8. Estimer ou demander des devis pour les travaux à réaliser
    Comment choisir mon artisan ?

 

8 points importants pour la négociation du bien

négociation

  1. Depuis combien de temps le propriétaire est propriétaire ? Date d’achat du bien ?
    Si l’achat est récent, le propriétaire a probablement encore un gros prêt en cours donc probablement peu de négociation possible.

  2. Depuis combien de temps le bien est-il à vendre ?

  3. Pourquoi le bien est-il en vente ? Situation du vendeur ?
    Divorce, succession, etc… Il faut trouver les raisons.

  4. Combien de propriétaires êtes-vous ?
    Savoir qui est le décisionnaire.

  5. Le prix est-il négociable ?
    Plutôt une question pour l’agent immobilier.

  6. Combien d’offres avez-vous reçues et à quel prix ?
    Connaître l’intérêt du marché.

  7. Pourquoi vendre maintenant alors que vous venez de faire des travaux ou que le marché est croissant ou que etc…

  8. Quels mobiliers restent après la vente ?
    Frigo, etc… Cela peut faire partie de la négociation.

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