Comment négocier son financement ?

Les points ci-dessous peuvent et doivent être négociés dans le cadre d’un prêt immobilier. Il est indispensable d’avoir un bon dossier (cela se travaille) sinon rien ce sera négociable car vous offrez très peu de certitudes à la banque.

  1. Le financement à 110%. Pour cela rien de mieux que de démontrer, preuves à l’appui (voir sur PATRIM, etc…) que vous avez fait une très bonne affaire et acheté en -dessous du prix du marché. En cas de faillite, le bien se revendra plus cher et la banque ne perdra rien.

  2. Le taux. C’est un premier point, souvent le plus connu mais pas le seul. Ne pas rester focaliser sur ce sujet car d’autres point sont tout aussi important. Pour avoir un bon taux, passer par un courtier ou aller voir de nombreuses banques.

  3. La durée du prêt. Pour un projet Immobilier partir sur 20 ou 25 ans pour avoir du cashflow est important.

  4. La modulation de mensualités. Vous pouvez prendre un meilleur taux sur 20 ans et au bout d’un an demander une modulation à la baisse de vos mensualités. Il est possible sur un crédit de 20 ans de rajouter 3 années supplémentaires après un an ce qui réduira les mensualités et donc augmentera votre cashflow.

  5. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Il faut les évaluer car en période de taux bas et vu qu’elles sont limitées à 6 mois d’intérêts, ce n’est pas toujours le point le plus important à négocier.

  6. L’assurance emprunteur. Ce point ne mérite pas vraiment de négociation. Il est préférable de négocier d’autres points car avec la loi Hamon, vous pourrez changer d’assurance ultérieurement. Il faut s’engager avec la banque sur certains points comme celui-ci et négocier après.

  7. PNO. Même chose que l’assurance emprunteur. Il est préférable de la prendre au début dans la banque ce qui permet au banquier de répondre à ses objectifs et vous pourrez changer au bout d’un an.

  8. La clause de transférabilité d’un prêt immobilier. Pas toujours négociable, rare en France et moins intéressante en période de taux bas, elle vous permet de conserver de très bonnes conditions de prêt entre deux biens (un que vous revendez et un que vous achetez), d’éviter des IRA et de gagner du temps. A noter que la caution ou l’hypothèque sont également transférable ce qui évite les frais de mainlevée et ceux liés à une réinscription.
    Enfin, il faut respecter certaines conditions : le coût d’acquisition du nouveau bien doit être supérieur ou égale au capital restant dû du prêt initial, il faut que le nouveau bien ait le même usage que le premier et le délai maximal entre le premier prêt et le second prêt doit être de maximum 6 mois.

  9. Le différé. Il peut être total appelé également la franchise totale c’est à dire que la banque accepte que vous ne remboursiez ni le capital emprunté ni les intérêts de ce prêt. Ou partiel appelé également la franchise partielle c’est à dire que vous remboursez uniquement les intérêts du prêt.
    Quel que soit la formule choisie, il faudra s’acquitter de la totalité de la cotisation d’assurance de prêt dès le premier déblocage.
    Le différé est une excellente solution pour faire ses travaux tout en préservant sa trésorerie ou même pour commencer à louer avant la fin de la période du différé et donc augmenter sa trésorerie.

  10. Pour certaines rares banques, il est possible de gonfler son enveloppe travaux sur devis car elles débloquent l’argent sans factures. Si vous avez accès à cela, c’est une énorme opportunité pour débloquer une grosse somme supplémentaire pour augmenter sa trésorerie ou faire un autre bien en suivant. Quitte à avoir des conditions légèrement moins bonnes.

 

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