Quelles sont les erreurs à éviter en immobilier ?

  1. Moins vous ferez d’erreurs, plus vos investissements seront rentables et plus vous serez serein dans la gestion de vos biens.

  2. Certaines erreurs peuvent tuer un investissement immobilier.

  3. Acheter au mauvais emplacement est une erreur majeure. L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Vous devez étudier votre marché.

  4. Ne pas avoir suffisamment d’expertise. Ne pas avoir fait suffisamment de visites pour savoir que vous êtes sur une bonne affaire.

  5. Ne pas savoir calculer la rentabilité d’un bien.

  6. Avoir peur de s’endetter. Il faut bien différencier une bonne dette d’une mauvaise dette. Si vous contractez un emprunt à 1% et que vous avez un rendement net net à 8%, la différence vous permet de vous enrichir grâce à la dette.

  7. Acheter un bien trop cher ou pas adapté au mode d’exploitation ciblé. Comme par exemple un T2 pour de la colocation ou un bien à 10 pièces pour de la location courte durée ou un bien de 15m2 en pleine campagne dans un lieu-dit ou un bien dans une zone sans demande locative.

  8. Acheter un programme tout en un de défiscalisation (type Pinel). C’est le meilleur moyen pour avoir un cashflow négatif de nombreuses années et ne plus pouvoir investir dans d’autres biens.

  9. Acheter un bien avec beaucoup trop de charges (grosses propriétés avec des charges non maîtrisées)

  10. Sous-estimer le montant des travaux. Faites une contre visite avec un artisan avant d’acheter. Toujours prévoir une marge de 10-20 % vis à vis de ce que demande les artisans. Comme cela s’il y a des imprévus, cela ne rogne pas la rentabilité. Si pas d’imprévus alors cela fait une réserve de trésorerie.

  11. Faire les travaux vous même. Vous devez trouver la bonne affaire et faire faire les travaux. Votre temps est précieux pour réinvestir immédiatement et vous devez laisser des professionnels qualifiés travailler correctement et rapidement pour vous d’autant que les travaux permettent de payer moins d’impôts car c’est déductible des rentrées locatives.

  12. Ne pas maîtriser son financement et les critères des banques. Ne pas être sûr qu’une banque vous suive.

  13. Acheter sa résidence principale très chère sur un coup de coeur de ne plus avoir suffisamment de capacité d’emprunt.

  14. Investir sans trésorerie disponible ou fond de sécurité. Investir sans apport oui mais cela ne veut pas dire investir sans argent pour sécuriser le banquier et palier à un imprévu (une fuite, un impayé, un vide locatifs, etc…).

  15. Surestimer le loyer possible. Quand on fait des travaux, on a l’impression de pouvoir louer plus. Faites une étude de marché sur les sites d’annonces.

  16. Négliger la fiscalité. Attention au nu. Après quelques déduction d’intérêts, il y a les prélèvements sociaux et TMI. On peut vite être imposé à 40-50%.
    Attention au BIC avec les 50% d’abattement. Dans la majorité des cas, bien plus intéressant de faire du LMNP avec les frais réels.

  17. Ne pas penser à la revente lors de l’achat. Il faut bien estimer le prix du bien pour la revente. Si la ville est peu chère, on ne gagne pas beaucoup à la sortie d’ou l’intérêt d’acheter encore moins cher.

  18. Minimiser l’impôt sur la plus value et ne pas connaitre les astuces pour maîtriser cet impôt.

Laisser un commentaire