Quelle assurance pour son investissement locatif ?

L’assurance habitation PNO pour propriétaires non-occupants est l’assurance qu’il faut prendre pour un investissement locatif. Mais quelles sont les points importants d’une telle assurance ?

  1. Il faut tout d’abord savoir que l’assurance PNO n’est pas obligatoire contrairement à l’assurance locataire. Sauf pour les propriétaires de biens en copropriété depuis la loi Alur en 2015 notamment pour s’assurer contre les risques de responsabilité civile.
    L’assurance PNO est indépendante de l’assurance du locataire et de l’assurance du syndicat de copropriété.


  2. L’assurance PNO propose une couverture équivalente à une multirisque habitation (MRH). Elle est utile en cas de sinistre important (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, vol…), si le locataire n’est pas assuré ou pas suffisamment (ex : éclatement d’une canalisation dû au gel) ou quand la présomption de responsabilité du locataire n’entre pas en jeu (ex : dans le cadre d’un vice de construction). Elle sert aussi quand le sinistre intervient dans une période d’inoccupation du logement (entre deux locations par exemple).

  3. Les garanties classiques d’une PNO en cas de sinistre sont les suivantes. Les garanties de base (ou risques locatifs) en cas d’incendie (du bien ou ayant atteinte un autre logement), de vol ou vandalisme des bien immobiliers, de dégâts des eaux, d’événement climatique (tempête, etc…) et de bris de glace. Une indemnisation des aménagements immobiliers, de l’électroménager encastré, des dommages électriques et des biens mobiliers, pratique en cas de location meublée. Les recours des voisins et des tiers.

  4. Des garanties spécifiques à l’assurance PNO prennent en compte : les vices de construction, les défauts d’entretien, les troubles de jouissance du locataire (non respect du contrat de location par exemple), les recours des locataires (si le locataire fait appeler à la justice pour rendre compte du mauvais état du logement).

  5. Il existe aussi des garanties optionnelles comme par exemple la garantie protection et détérioration des lieux, la garantie départ prématuré du locataire, le remboursement d’emprunt ou de loyers en cas de sinistre majeur ou les dommages causés par la surtension des appareils électriques.
    Une garantie complémentaire peut être ajoutée aussi pour la location courte durée.

  6. Le coût d’une PNO est moins important qu’une MRH. Le prix varie en fonction des compagnies d’assurance, des garanties proposées, de la surface du bien, de la localisation, et des franchises. Il faut compter entre 60 et 160 euros de cotisation annuelle + généralement des frais de dossier de 15 euros. En cas de PNO pour de la LCD, il faudra ajouter quelques dizaines d’euros.
    Attention à bien lire les conditions générales de vente pour bien comparer.

  7. Vous pouvez utiliser des comparateurs pour obtenir des devis. Ou sollicitez des assureurs recommandés par des investisseurs pour une bonne couverture pour un coût correct comme Luko, la MACIF, Crédit Agricole ou Groupama.

  8. Le coût de la PNO est déductible du revenu foncier si le propriétaire a opté pour le régime d’imposition réel.

  9. Dans le cadre d’une colocation, la loi Alur a permis d’offrir une autre possibilité pour éviter à chaque colocataire de prendre une assurance. « Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l’article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article. ». (Article 8-1 de la loi de 89 modifié par la loi Alur) Il est intéressant de noter que le terme de colocation dans la loi englobe les colocations à bail unique et les colocations à bail individuel.

  10. Cela permet au bailleur d’avoir la certitude que ses locataires bénéficient d’une assurance habitation avec une bonne couverture et les locataires n’ont pas à gérer un contrat d’assurance habitation à plusieurs.

  11. Cette faculté de souscription pour le compte du bailleur n’est recommandée qu’en cas de colocation via des baux individuels. En effet en bail individuel, en plus d’avoir des locataires qui ne s’entendront pas forcément pour gérer un sinistre, la division entre parties communes et parties privatives peut rendre la gestion d’une inondation ou d’un incendie très compliquée en cas de pluralité des contrats et des éventuelles responsabilités.

  12. Attention, la souscription de l’assurance locative pour le compte des colocataires ne retire en rien le fait de devoir prendre une PNO à part pour le propriétaire notamment pour la responsabilité civile dans le cadre d’un appartement dans une copropriété.
    Il n’existe pas sur le marché une assurance qui pourrait regrouper l’ensemble à savoir PNO + assurance locative. Il faut donc en prendre deux si l’on souhaite décharger les locataires de ces démarches.

  13. Il est à noter que les événements couverts sont les mêmes entre les deux assurances PNO + assurance locative, mais pas les biens, et pas dans le même contexte. Par exemple en cas d’incendie, l’assurance locative prends en charge le logement et les biens qui incombent au locataire, alors que la PNO prends en charge la structure du bien et vos biens à vous. Vous pouvez donc ajuster, mais toutes les garanties ne sont pas remplaçables. Surtout que certaines, comme l’incendie, sont obligatoires.

  14. Les frais relatifs de l’assurance habitation qu’a souscrit le bailleur sont dits récupérables : ce dernier est en droit de les refacturer mensuellement, c’est à dire par douzième sur une base annuelle. Les montants relatifs à l’assurance habitation doivent figurer à part sur la quittance de loyer remise aux colocataires.

Laisser un commentaire