Taux d’endettement – Calcul classique ou différentiel ?

Pour l’investisseur immobilier, l’effet de levier du crédit est important. Mais que faire quand on attend les 33% et qu’un établissement bancaire refuse notre projet ?  Dans ce cas je vous invite à lire cette page sur le refus bancaire néanmoins avant cela il est important de bien comprendre les méthodes de calcul du taux d’endettement.

1. Exemple du calcul classique – 1000 euros de loyers et la banque prend en compte que 70% soit 700 euros. La banque prend votre salaire 1500 euros + 700 euros de loyers et le divise par 3 soit 733 euros. L’endettement et donc le remboursement de crédit ne doit pas dépasser 733 euros.
   
   
2. Exemple du calcul différentiel – 1000 euros de loyers et la banque prend en compte que 70% soit 700 euros. Avec un salaire de 1500 euros et un crédit de 500 euros, j’ai : 1500 + (700 – 500) = 1700 euros. Plus j’achète avec la banque et avec des projets rentables (cashflow), plus ma capacité d’emprunt augmente.
   
   
3. Pour un investisseur, il est préférable d’avoir une banque qui calcule le taux d’endettement par le calcul différentiel.
   
   
4. Généralement, le crédit agricole, le CIC, LCL et la caisse d’épargne font parties de ces banques. Le crédit mutuel aussi dans certains cas.
   Par contre, pas de calcul différentiel à la banque populaire par exemple.
   
   
5. La méthode de calcul peut aussi être différente dans une même banque en fonction des régions. Voir même par agence en fonction du directeur, de sa délégation et de l’affinité qu’il a pour l’investissement immobilier.