Taux d’endettement – Calcul classique ou différentiel ?
Pour l’investisseur immobilier, l’effet de levier du crédit est important. Mais que faire quand on attend les 33% et qu’un établissement bancaire refuse notre projet ? Dans ce cas je vous invite à lire cette page sur le refus bancaire néanmoins avant cela il est important de bien comprendre les méthodes de calcul du taux d’endettement.
- Exemple du calcul classique – 1000 euros de loyers et la banque prend en compte que 70% soit 700 euros. La banque prend votre salaire 1500 euros + 700 euros de loyers et le divise par 3 soit 733 euros. L’endettement et donc le remboursement de crédit ne doit pas dépasser 733 euros.
- Exemple du calcul différentiel – 1000 euros de loyers et la banque prend en compte que 70% soit 700 euros. Avec un salaire de 1500 euros et un crédit de 500 euros, j’ai : 1500 + (700 – 500) = 1700 euros. Plus j’achète avec la banque et avec des projets rentables (cashflow), plus ma capacité d’emprunt augmente.
- Pour un investisseur, il est préférable d’avoir une banque qui calcule le taux d’endettement par le calcul différentiel.
- Généralement, le crédit agricole, le CIC, LCL et la caisse d’épargne font parties de ces banques. Le crédit mutuel aussi dans certains cas.
Par contre, pas de calcul différentiel à la banque populaire par exemple. - La méthode de calcul peut aussi être différente dans une même banque en fonction des régions. Voir même par agence en fonction du directeur, de sa délégation et de l’affinité qu’il a pour l’investissement immobilier.
