Tout savoir sur la SCI – Société Civile Immobilière

  1. Il faut absolument 2 associés minimum. Cela peut être une personne morale ou physique.

  2. Un avantage de la SCI est que cela évite les problématiques de l’indivision.

  3. En SCI, les associés sont indéfiniment responsables en engageant leur patrimoine. S’il y a une dette, elle pourra être remboursée à partir du patrimoine et pas seulement à partir de l’apport (contrairement à une SARL de famille).

  4. Attention à la répartition du capital en 50/50. Car dans ce cas s’il y a un désaccord, on se retrouve en situation de blocage dans le cadre de la SCI. Exemple pour la vente d’un bien immobilier et pas l’autre.

  5. Bien choisir si vous souhaitez une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce n’est pas du tout la même chose. Il est toléré de faire du meublé en SCI à l’IS mais pas à l’IR qui doit rester en nu principalement.
    Il existe une tolérance des services fiscaux pour faire du meublé en SCI à l’IR mais cela ne doit pas dépasser 10%. Si c’est dépassé la SCI bascule automatiquement à l’IS.

  6. Bien définir l’objet social qui permet de définir le cadre d’exercice de l’activité. Si SCI prévu pour de la gestion locative et qu’au final elle fait de l’achat/revente, cela ne fonctionne pas.

  7. Détailler suffisamment les statuts. Il y a plein de clauses à prévoir (clause d’agrément pour la revente à une personne, etc…). Un associé décède, ses enfants deviennent associés. On peut faire une clause d’agrément pour racheter ces parts en cas d’héritage.
    Bien prévoir le cas d’un conflit avec son associé.

  8. Une erreur en SCI à l’IS est de ne pas penser à la taxe sur la valeur vénale du bien. En effet, une SCI est normalement redevable annuellement d’une taxe de 3% sur la valeur vénale des biens qu’elle détient. Cette taxe est bien évidemment énorme. Il existe des conditions d’exonération, dont le fait prendre l’engagement, dans les deux mois suivant la date de l’acquisition d’un bien, de communiquer à l’administration, sur sa demande : La situation, la consistance et la valeur vénale des biens possédés, et le nombre et l’adresse de ses associés, ainsi que le nombre de parts qu’ils détiennent.
    Si ce n’est pas fait dans les deux mois et pour votre premier bien, il est possible d’y échapper sous réserve de faire une déclaration annuelle 2746.
    Source site des impôts

  9. En SCI, il n’y a pas obligatoirement de rémunération du gérant.

  10. En SCI à l’IR, la plus-value est taxée classiquement avec exonération au bout de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En SCI à l’IS, au moment de la plus value, on constate l’amortissement et la plus value générale est réintégrée dans le cadre des plus values professionnelles soumises à l’impôt sur les sociétés. (barème 15% jusqu’à 38500 euros de bénéfices puis 28% après)

  11. Vous pouvez vous associer avec votre fils. Mais s’il est mineur, il ne pourra pas occuper la fonction de gérant (mineur non émancipé).

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