La plus-value

La plus-value (ou gain en capital) est la différence positive entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien immobilier. A l’inverse, il faut parler de moins-value.

  1. La plus-value est exonérée d’impôts pour la vente d’une résidence principale ou taxée à 36,2% pour la vente d’un investissement immobilier détenu depuis moins de 30 ans.

  2. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

  3. Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux (avec justificatifs). Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

  4. Il y a deux types de plus-value : celle du particulier et celle du professionnel.

  5. La plus-value du professionnel (LPM et SCI IS). Avec l’amortissement le bien ne vaut plus rien comptablement à la fin de la période d’amortissement. En effet, l’amortissement est retiré du prix d’achat.

  6. La plus-value du particulier. C’est très avantageux car même avec l’amortissement, ce dernier n’est pas pris en compte lors de la revente. (pour le statut LMNP)

  7. A partie de la plus-value brute, il y a un abattement (impôts et prélèvements sociaux) plus vous gardez longtemps le bien.
    Pour les impôts, de 0 à 5 ans de détention, pas d’abattement. Puis abattement de 6% à partir de 5 ans jusqu’à 21 ans. Abattement de 4% pour la 22ième année. Au delà, exonération.
    Pour les prélèvements sociaux, de 0 à 5 ans de détention, pas d’abattement. Puis abattement de 1,65% de 5 ans à 21 ans. Puis abattement de 1,60% de 22 ans. Puis 9% à partir de la 23ième année jusqu’à 30 ans. Au delà, exonération.
    L’impôts et les prélèvements sociaux de base sont respectivement de 19% et 17,2% et baissent en fonction de la durée de détention.

  8. Quand vous vendez le bien, vous recevrez directement l’argent de la vente net d’impôts. La plus-value aura été calculé et payé par le notaire. Ce travail pour établir le montant de la plus-value, le paiement aux impôts et la déclaration de celle-ci par le notaire est à rémunérer à environ 70 euros et c’est payé par le vendeur.

  9. Quand la plus-value est supérieure à 50000 euros, il y a une surtaxe (de 2 à 6%).

  10. La déclaration de la plus-value nette doit se faire sur la déclaration de revenue n°2042 sinon amende possible sur 5% des sommes non déclarées. (150 minimum à 1500 euros maximum).

  11. Il existe des cas d’exonérations : revente de la résidence principale, 
    pour les biens inférieurs à 15000 euros pour une personne ou 30000 euros pour deux (garage, parking), utilisation de la plus-value pour acheter votre résidence principale (si non propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et si le bien est mis en vente pour une réutilisation de l’argent pour l’achat de la résidence principale sous 24 mois), si le bien est vendu après 30 ans de détention, si la vente est dans le cas d’une expropriation sous conditions de remploi et enfin la vente par des retraités ou invalides de condition modeste

  12. Pour aller plus loin, je vous invite à consulter l’article suivant : notaires.fr .

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